盛りだくさんの家具付き賃貸 東京
経営悪化させない「利益三分割」 サンユー建設は株式をすでに店頭登録している。
株式を公開することによる信用力は、営業面でも大きなプラス要素になっている。
ただし、株価を安くしている理由は、「家業としての企業」というコンセプトで経営しているからだ。
「株価を上げて華やかにしようという経営者もいると思いますが'私はそれをやってはいけないと思っているのです。
私の友人のなかにも、株式を公開して、喜んでキャピタルゲインを取ればいいと考えている経営者がいますが、それは違うだろといっています。
会社といくのは、個人の欲望とは別に社会的責任というものがありますからね。
私たちが長くおつき合いしているオーナーさんたちのなかにも株主になっていただいている方がいらっしゃいますが、みなさん派手な値動きを期待していません。
.見てくれる人は見ています。
『昨日は三〇〇円台だったのが、今日は五〇〇円になった』 といってくる人はいますが、それが利鞘には結びついても、企業の信用とはあまり関係ありませんからね。
乱高下されても困るだけです」 株価対策にも、「家業としての企業」 の視点があり、ここにも存続することを重視する方針がはっきりとしている。
むやみに大規模化するのではなく、むしろ安定した堅実企業をめざす同社は、具体的な数値目標として、平成十四年に次の数字を掲げた。
偶然なのか、すべて「八」ずくめの数字が並んでいる。
従業員--八〇人 しかし、この数字は発表した時点で目標はほぼ達成している。
サンユー建設は、このくらいの規模を確保しっつ、時代の流れを読みながら安定した経営を続けている。
無借金経営ゆえに財務面での磐石ぶりはうらやましい。
「平成十五年の売り上げは、すでに一〇〇億円近くになっていました。
しかし、社員には『一〇〇億円を突破するのは簡単だが、それはだめだ。
一〇〇億円を出るな。
そこまでの企業体質ではないから、まだ早い』 といっています。
急がずに一〇〇億円に見合う体質をつくってから、売り上げを伸ばせばいいんです。
会社を大きくするより、小さいまま内容を高めながら継続するほうがむずかしい。
パワーを抑えて、いまの規模を存続させるほうが実は大変なのです」 馬場の予測では、十年後の平成二十五年ごろになれば、10億円規模の売り上げを上げる企業体質になっているかもしれないと笑う。
利益は10億円くらい、その利益の半分は家賃収入からだろうと馬場は見ている。
このくらいの規模であれば、社員数は一〇〇人を超えているに違いない。
さらに、同社には安定した基盤づくりの秘策(?)として、経営を悪化させないための「利益三分割」という〟奥の手″がある。
サンユー建設では、経営状態が悪化しないよう、毎年度の利益を以下のように三分割して安定基盤をつくっている。
利益の三分割についてはすでに述べたので、ここでは、三つの項目について簡単に説明 店頭公開株の株価に反映される。
一般的な経理上の処理である。
底値近くに下がったテナントビル物件を購入し、高いリターンを得る。
三つ目に記した「資産形成をする」 では、賃貸性や希少性が高いにもかかわらず、価格が下がっている中古のテナントビルを購入し、同社が修理、リフォームを加え、以前より高い付加価値をつけて回していくのだ。
都心には、少し手を加えれば高い利回りが期待できるビルが多く、馬場は、十年後には、こうした資産形成による物件が生み出す利益が、同社の利益額の半分に達すると予測している。
そのほか、不動産の投資ファンドに関連するビジネスも、今後、安定した利益を生み出す事業となる可能性が高い。
先にも述べたように、欧米に比べると、高い利回りが期待できる日本のオフィスビルを買いたいと希望している海外の投資会社に対し、日本の事情に精通した同社には、資産価値をチェックするといったコンサルタント業務のニーズもある。
今後、サンユー建設には、設計・施工の技術力だけでなく、不動産の有効な投資方法のプロとしてのノウハウが期待されているのだ。
メンテナンス管理の新会社を設立 サンユー建設の子会社として、平成十四年に設立されたサンユーエステート株式会社は、入居者の斡旋・仲介から、家賃収入の管理、メンテナンス管理といった不動産業務を担当している。
サンユー建設が建てた物件、購入した物件の管理・運営やメンテナンスが主な業務で、 叩サンユー建設にとってははじめての子会社である。
子会社の設立やグループ化について、馬場はこんな話をしている。
サンユー建設では、家賃収入のうち、五%はサンユーエステートが受け取る代わりに、テナント入居率を九五%にするという契約を結んでいる。
ところが現在の入居率が九一・五%なので、社内で問題になっているというのだ。
「しかし、なんとか九五%を堅持できると思います。
物件の運営・管理やメンテナンスが主な業務ですので別会社にしました。
本社が所有するビルの家賃収入の管理は、別会社のほうが適していると判断したのです。
埼玉にある金属製品工場も別会社にすべきだという意見が以前からあるんですが、それはしていません。
私は 『金属部晶を製造できるメーカー機能が建設会社にあってもいい』 と考えており、経理面でも一元化したほうがコントロールしやすいので、これは現状のままでいくつもりです。
もともと、社内の『事業部を独立させて子会社をつくっていく』という発想はありません。
松下電器でも事業部を子会社にして、うまくいっていない部分がありますからね。
当社の場合、もっと小規模ですが、分社化を進めるつもりはありません」 サンユーエステートは親会社が展開する「フルターンキーシステム」 における不動産管理・運営、メンテナンスの部分を請け負っている。
将来的にはメンテナンス管理の専門業者であるとともに、マンショソの内装の設計や引っ越しなどのサービスも充実させていくという。
サソユーエステートの事業展開について馬場に聞いた。
「最近、海外の企業が購入したテナソトビルの管理の仕事が入ってきました。
三〇～五〇億円のビルで、毎月の管理費は1五〇～二〇〇万円。
テナントは完全に入っているビルなので、たとえば、あるテナントが移転し、サンユーエステートが斡旋・仲介したときには、手数料が入ってくることになります。
サンユーエステートほ設立してまだ間もない会社ですが、今後、うまく育ってほしいですね。
すぐに一億円以上の売り上げになって、〝一人立ち″ができると思います」 馬場は、サンユーエステートのような不動産管理の会社は、本社の事業部から独立させて別会社にしたはうがいいという。
規模を大きくする必要はないが、オーナーへのサービスを継続させる責任を担った会社として、社会的にも存在意義があると胸を張る。
そして、親会社であるサンユー建設から利益を移しながら、三期連続で利益を伸ばし、 叩ジャスダック公開も視野に入れて経営をサボートしていくという。
サンユー建設が生み出 印した子会社として、サンユーエステートも存続を使命とする会社である。
今後、メンテナンス管理ができない建設会社の物件や、サービスが劣化した物件からのニーズは高いに違いない。
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